Qu'est-ce que le taux d'endettement ?
Le taux d'endettement mesure la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos crédits. Il se calcule ainsi :
Taux d'endettement = (Mensualités de crédits + Charges) ÷ Revenus nets × 100
La règle des 35% du HCSF
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose aux banques :
- Un taux d'endettement maximum de 35% (assurance emprunteur incluse)
- Une durée de prêt maximum de 25 ans (27 ans pour le neuf avec différé)
Ces règles sont devenues juridiquement contraignantes et non plus de simples recommandations.
Comment est calculé le taux d'endettement ?
Les revenus pris en compte
- Salaires nets (avant impôt)
- Revenus fonciers (pondérés à 70%)
- Pensions et retraites
- Revenus d'activité non salariée (moyenne 3 ans)
Les charges prises en compte
- Mensualité du nouveau crédit immobilier (assurance incluse)
- Crédits en cours (auto, consommation)
- Pensions alimentaires versées
Exemple
Revenus mensuels : 4 500 €, mensualité prévue : 1 200 €, crédit auto : 300 €
Taux d'endettement = (1 200 + 300) ÷ 4 500 × 100 = 33,3% → Acceptable
Les dérogations possibles
Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20% de leurs dossiers pour dépasser les 35%. Ces dérogations sont réservées en priorité aux :
- Primo-accédants achetant leur résidence principale (80% des dérogations)
- Profils avec un reste à vivre élevé (revenus importants)
- Dossiers avec un saut de charges favorable (mensualité < loyer actuel)
Comment réduire son taux d'endettement ?
- Allonger la durée du prêt pour baisser la mensualité
- Augmenter l'apport personnel pour emprunter moins
- Rembourser les crédits en cours avant de déposer le dossier
- Déléguer l'assurance emprunteur pour payer moins cher
- Emprunter à deux pour augmenter les revenus du foyer
Taux d'endettement et reste à vivre : deux critères complémentaires
Le taux d'endettement à 35% n'est pas le seul critère que les banques examinent. Le reste à vivre, c'est-à-dire la somme qui vous reste après le paiement de toutes vos charges et mensualités, est tout aussi important. Un foyer avec des revenus élevés peut dépasser légèrement les 35% tout en conservant un reste à vivre très confortable, ce qui peut justifier une dérogation. Inversement, un foyer modeste respectant les 35% mais avec un reste à vivre très faible aura du mal à obtenir son prêt. Pour bien évaluer votre situation, pensez à simuler votre crédit en intégrant toutes vos charges mensuelles, y compris celles qui ne sont pas prises en compte dans le calcul officiel.
Que faire si votre taux d'endettement est trop élevé ?
Si votre taux d'endettement dépasse les 35%, tout n'est pas perdu. Commencez par solder vos crédits à la consommation en cours, ce qui libérera de la capacité d'emprunt. Vous pouvez aussi envisager de calculer votre capacité d'emprunt sur une durée plus longue pour réduire la mensualité. Passer par un courtier immobilier peut également être judicieux : ces professionnels connaissent les banques qui accordent plus facilement des dérogations et sauront orienter votre dossier vers l'établissement le plus adapté à votre profil.