Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d'une banque, en fonction de vos revenus, charges et de la durée du prêt.
La formule de calcul
Mensualité maximale = (Revenus nets × 35%) - Charges existantes
Ensuite, en fonction du taux et de la durée, on déduit le capital empruntable.
Exemples concrets par salaire
Avec un salaire de 2 500 € net/mois (sans charges)
| Durée | Mensualité max (35%) | Capital empruntable (taux 3,5%) |
|---|---|---|
| 15 ans | 875 € | 128 000 € |
| 20 ans | 875 € | 152 000 € |
| 25 ans | 875 € | 170 000 € |
Avec un couple gagnant 5 000 € net/mois (sans charges)
| Durée | Mensualité max (35%) | Capital empruntable (taux 3,5%) |
|---|---|---|
| 15 ans | 1 750 € | 256 000 € |
| 20 ans | 1 750 € | 304 000 € |
| 25 ans | 1 750 € | 340 000 € |
Les facteurs qui augmentent votre capacité
- Allonger la durée : la mensualité baisse, vous pouvez emprunter plus
- Obtenir un meilleur taux : moins d'intérêts = plus de capital empruntable
- Augmenter vos revenus : prime contractualisée, revenus du conjoint
- Réduire vos charges : rembourser un crédit conso avant de demander un prêt immobilier
- Inclure le PTZ : il finance une partie sans intérêts
Les facteurs qui la réduisent
- Des crédits en cours (auto, consommation)
- Des revenus variables ou récents
- Un profil à risque (CDD, intérimaire, indépendant récent)
Capacité d'emprunt vs capacité d'achat
Attention à ne pas confondre :
- Capacité d'emprunt : montant que la banque vous prête
- Capacité d'achat : capacité d'emprunt + apport personnel - frais de notaire