Qu'est-ce que le remboursement anticipé ?
Le remboursement anticipé consiste à rembourser tout ou partie de votre crédit immobilier avant l'échéance prévue. Cela peut se faire suite à une rentrée d'argent, une revente du bien ou un rachat de crédit.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)
La banque peut vous demander des pénalités, plafonnées par la loi au plus faible des deux montants :
- 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé
- 3% du capital restant dû
Exemple de calcul
Capital restant dû : 150 000 €, taux : 3,5%
- 6 mois d'intérêts : 150 000 × 3,5% ÷ 2 = 2 625 €
- 3% du capital : 150 000 × 3% = 4 500 €
→ IRA = 2 625 € (le plus faible des deux)
Quand le remboursement anticipé est-il exonéré d'IRA ?
Par la loi, aucune IRA ne peut être demandée en cas de :
- Vente du bien suite à un changement de lieu de travail
- Décès de l'emprunteur ou du co-emprunteur
- Cessation forcée de l'activité professionnelle
Est-ce intéressant de rembourser par anticipation ?
Cela dépend de votre situation. C'est intéressant si :
- Vous êtes dans le premier tiers du prêt (beaucoup d'intérêts restants)
- L'économie d'intérêts dépasse les IRA
- Vous n'avez pas de meilleur placement pour votre argent
Ce n'est PAS intéressant si :
- Vous êtes en fin de prêt (vous remboursez surtout du capital)
- Votre taux est très bas (< 2%)
- Vous pouvez placer cet argent à un rendement supérieur
Comment négocier les IRA ?
Les IRA se négocient à la signature du prêt, pas après. Demandez :
- La suppression totale des IRA
- Ou leur suppression après 5 ans
- Ou un plafonnement à un montant fixe
C'est un levier de négociation souvent oublié mais qui peut vous faire économiser plusieurs milliers d'euros.